Pajak Bumi dan Bangunan adalah pungutan atas tanah dan bangunan yang muncul karena adanya keuntungan dan/atau kedudukan sosial ekonomi bagi seseorang atau badan yang memiliki suatu hak atasnya, atau memperoleh manfaat dari padanya.

Jika dilihat dari sifatnya, Pajak Bumi dan Bangunan merupakan pajak yang bersifat kebendaan. Artinya, besaran pajak terutang ditentukan dari keadaan objek yaitu bumi dan/atau bangunan. Sedangkan keadaan subjeknya tidak ikut menentukan besarnya barang.

Contoh objek bumi:

• Sawah.
• Ladang.
• Kebun.
• Tanah.
• Pekarangan.
• Tambang.

Contoh objek bangunan:

• Rumah tinggal.
• Bangunan usaha.
• Gedung bertingkat.
• Pusat perbelanjaan.
• Pagar mewah.
• Kolam renang.
• Jalan tol.

A. Subjek Pajak Bumi dan Bangunan

Subjek PBB adalah orang pribadi dan badan yang secara nyata memiliki hal-hal berikut ini:

• Mempunyai hak atas bumi.
• Memperoleh manfaat atas bumi.
• Memiliki bangunan.
• Menguasai bangunan.
• Memperoleh manfaat atas bangunan.

Namun tidak semua objek bumi bangunan bisa dikenakan PBB. Terdapat juga objek pajak yang tidak dapat dikenakan PBB sebagaimana diatur dalam Undang-Undang Nomor 12 Tahun 1994 tentang Pajak Bumi dan Bangunan. Berikut ini daftar kriteria tersebut:

1. Objek pajak tersebut digunakan semata-mata untuk kepentingan umum di bidang ibadah, sosial, kesehatan, pendidikan, dan kebudayaan nasional, yang tidak dimaksudkan untuk memperoleh keuntungan.

2. Digunakan untuk kuburan, peninggalan purbakala, atau yang sejenis dengan hal tersebut.

3. Objek pajak  merupakan hutan lindung, hutan suaka alam, hutan wisata, taman nasional, tanah penggemkbalaan yang dikuasai suatu desa, dan tanah negara yang belum dibebani suatu hak.

4. Objek pajak digunakan oleh perwakilan diplomatik, konsultan berdasarkan asas perlakuan timbal balik.

5. Objek pajak digunakan oleh badan atau perwakilan organisasi internasional yang ditentukan oleh menteri keuangan.

Pungutan atas PBB didasarkan pada Undang-Undang Nomor 12 Tahun 1994 tentang Perubahan Atas Undang-Undang Nomor 12 Tahun 1985 tentang Pajak Bumi dan Bangunan. Kemudian, sejak berlakunya Undang-Undang Nomor 28 tahun 2009 tentang Pajak dan Retribusi Daerah, maka kewenangan dalam pemungutan Pajak Bumi dan Bangunan Sektor Pedesaan dan Perkotaan (PBB P2) telah diserahkan ke pemerintah kabupaten/kota.

Sedangkan, untuk PBB sektor Pertambangan, Perhutanan, dan Perkebunan (PBB P3) masih di bawah wewenang pemerintah pusat melalui Direktorat Jenderal Pajak (DJP). Tarif pajak bumi dan bangunan yang berlaku sejak dahulu hingga saat ini masih sama, yakni sebesar 0,5%.

B. Cara Mendaftarkan Objek Pajak Bumi dan Bangunan

Bagi Anda yang ingin mendaftarkan objek PBB, baik untuk orang pribadi maupun badan, Anda harus mendaftarkan Objek Pajak di Kantor Pelayanan Pajak (KPP), Kantor Penyuluhan dan Konsultasi Perpajakan (KP2KP) yang wilayah kerjanya meliputi letak objek pajak yang akan Anda daftarkan.

Sesampainya di sana, Anda perlu meminta formulir Surat Pemberitahuan Objek Pajak (SPOP) yang sudah tersedia secara gratis di KPP dan KP2KP setempat. Agar prosesnya berjalan dengan lancar, maka Anda juga perlu memahami hak dan kewajiban Anda sebagai pendaftar objek pajak bumi dan bangunan Anda.

Hak dan Kewajiban Wajib Pajak dalam Mendaftarkan Objek Pajak

Berikut ini hak-hak Anda ketika mengurus atau mendaftarkan Objek Pajak Anda ke KPP dan KP2KP:

1. Anda dapat memperoleh formulir SPOP secara GRATIS pada KPP, KP2KP, atau tempat lain yang sudah ditunjuk oleh pemerintah.

2. Anda berhak mendapatkan penjelasan, keterangan tentang tata cara pengisian maupun penyampaian kembali SPOP pada KPP atau KP2KP setempat.

3. Anda berhak mendapatkan tanda terima pengembalian SOPO dari KPP atau KP2KP setempat.

4. Anda boleh memperbaiki atau mengisi ulang SPOP jika terdapat kesalahan dalam pengisian. Namun, perbaikan ini juga harus disertai dengan fotokopi bukti sah sertifikat tanah, akta jual beli tanah, dan lain sebagainya.

5. Anda juga berhak menunjuk pihak lain selain pegawai DJP dengan syarat melampirkan surat kuasa khusus yang disertai meterai, sebagai tanda atas kuasa wajib pajak untuk mengisi serta menandatangani SPOP.

6. Anda berhak mengajukan permohonan secara tertulis soal penundaan penyampaian SPOP asalkan tidak melampaui batas waktu dan menyebutkan alasan-alasan yang sah.

Sedangkan kewajiban Anda sebagai wajib pajak dalam mendaftarkan objek pajak Anda melalui KPP atau KP2KP adalah:

1. Kewajiban Anda sebagai wajib pajak yang memiliki objek pajak bumi dan bangunan adalah mendaftarkan objek pajak dengan mengisi SPOP.

2. Ketika mengisi SPOP harus jelas, benar, dan lengkap. Artinya, data dapat dibaca sehingga tidak menimbulkan salah tafsir, sesuai dengan keadaan yang sebenarnya, dan data terisi seluruhnya, kemudian ditandatangani, serta melampirkan surat kuasa khusus jika proses pengisian/pengurusan SPOP dikuasakan.

3. Memberikan atau menyampaikan kembali SPOP yang telah Anda isi ke KPP Pratama atau KP2KP setempat paling lambat 30 hari setelah formulir SPOP diterima.

4. Jika ada perubahan data, Anda wajib melaporkan perubahan atas data objek pajak ke KPP Pratama atau KP2KP setempat dengan mengisi kembali SPOP sebagai perbaikan SPOP yang salah sebelumnya dengan melampirkan beberapa dokumen pendukung seperti, Fotokopi sertifikat tanah, akta jual beli tanah, dan lain sebagainya.

C. Dasar Pengenaan Pajak Bumi dan Bangunan

Setelah mengetahui pengertian PBB, dasar hukumnya, subjek dan objek PBB, tarif, serta cara mendaftarkan obejk pajak, kini Anda juga perlu tahu dasar PBB. Dasar pengenaan pajak bumi dan bangunan adalah Nilai Jual Objek Pajak (NJOP).

NJOP merupakan harga rata-rata atau harga pasar pada transaksi jual beli tanah. Dalam hal ini, objek pajaknya adalah bumi dan bangunan. Setiap tahun, biasanya Menteri Keuangan dengan mendengarkan pertimbangan bupati/walikota menetapkan NJOP. Penetapan tersebut didasarkan atas sejumlah hal seperti:

1. Dasar penetapan NJOP bumi:

 - Letak.

 - Pemanfaatan.

 - Peruntukan.

 - Kondisi Lingkungan.

 2. Dasar penetapan NJOP bangunan:

 - Bahan yang digunakan dalam bangunan.

 - Rekayasa.

 - Letak.

 - Kondisi lingkungan.

Selain itu, terdapat juga dasar penetapan NJOP saat tidak ada transaksi jual beli. Nah, penjelasannya akan dijabarkan di bawah ini.

a. Perbandingan Harga dengan Objek Lainnya: objek lain yang dimaksud merupakan objek yang masih sejenis, lokasinya berdekatan, memiliki fungsi yang sama dengan objek lain yang sudah diketahui nilai jualnya. Penggunaan objek lain yang memiliki kriteria tersebut sebagai gambaran yang kurang lebih bisa mendekati nilai objek yang dibandingkan. Sehingga NJOP yang ditetapkan pun memiliki hitungan yang benar.

b. Nilai Perolehan Baru: penetapan NJOP dengan nilai perolehan baru yang dimaksud adalah dengan menghitung biaya yang sudah dikeluarkan untuk memperoleh objek pajak. Penilaian tersebut nantinya akan dikurangi dengan penyusutan yang terjadi, seperti penyusutan yang terjadi pada kondisi fisik objek pajak.

c. Nilai Jual Pengganti: nilai jual pengganti yang dimaksud adalah penetapan NJOP berdasarkan pada hasil produk onjek pajak. Jadi, nilai jualnya didasarkan pada keluaran yang dihasilkan oleh objek pajak itu sendiri.

D. Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NJOPTK)

NJOPTKP merupakan batas Nilai Jual Objek Pajak atas bumi dan bangunan yang tidak kena pajak. Besarnya NJOPTKP di masing-masing wilayah memang berbeda-beda. Namun, berdasarkan Keputusan Menteri Keuangan Nomor 201/KMK.04/2000 ditetapkan, NJOPTKP untuk setiap daerah di kabupaten/kota setinggi-tingginya senilai Rp12.000.000 dengan memperhatikan ketentuan sebagai berikut:

1. Setiap wajib pajak memperoleh pengurangan NJOPTKP sebanyak 1 kali dalam 1 Tahun Pajak.

2. Jika wajib pajak memiliki lebih dari 1 objek pajak, maka yang bisa atau mendapat pengurangan NJOPTKP hanya 1 objek pajak yang nilainya paling besar dan tidak bisa digabungkan dengan objek pajak lainnya yang wajib pajak miliki.

E. Nilai Jual Kena Pajak (NJKP)

Nilai Jual Kena Pajak (NJKP) merupakan dasar penghitungan PBB. NJKP juga dikenal sebagai assessment value atau nilai jual objek yang akan dimasukan dalam perhitungan pajak terutang. Artinya, NJKP merupakan bagian dari NJOP.

Dalam KMK Nomor 201/KMK.04/2000, terdapat ketentuan persentase NJKP sudah ditetapkan oleh pemerintah. Berikut ini rinciannya:

1) Objek pajak perkebunan sebesar 40%.

 2) Objek pajak pertambangan sebesar 40%.

 3) Objek pajak kehutanan sebesar 40%.

 Objek pajak lainnya seperti Pedesaan dan Perkotaan dilihat dari nilai NJOP-nya, yakni:

 - Jika NJOP-nya > Rp1.000.000.000,00, persentase NJKP sebesar 40%.

 - Sedangkan, jika NJOP-nya < Rp1.000.000.000,00, persentase NJKP sebesar 20%.